Připravovaný zákon o realitním zprostředkování je jednoznačně považován za krok dobrým směrem. Avšak podoba, jakou má vládní návrh zákona nyní, vykazuje určité nejasnosti a mezery, na které Realitní a investiční skupina STING poukazuje.

Stejně jako všichni, kdo se pohybují v realitní praxi, vítáme záměr a aktivitu vlády směřující k právní regulaci výkonu realitní činnosti. Je velmi pozitivní, že budou jasně vymezeny subjekty na trhu, stanoveny podmínky pro jejich vstup a činnost a případné sankční mechanismy. Realitní činnost, která vyžaduje vysokou odbornost v oblasti práva, daní, ekonomiky a stavebnictví, se tak stane skutečnou profesní oblastí s vlastní právní úpravou. Otázky v nás však vyvolává široce diskutované ověřování a prokazování odborné způsobilosti. Z důvodové zprávy nelze dost dobře dovodit, kdo bude autoritou pro poskytování patřičného oprávnění. Z našeho pohledu by tak mohl vzniknout prostor pro lobby, což by realitní praxi nijak neprospělo.

 

Zprostředkování prodeje nemovitosti – partnerský vztah smluvních stran 

Důvodová zpráva uvádí: „Nová právní úprava by měla zvýšit důvěru spotřebitelů v realitní služby a přispět ke snížení počtu neprofesionálních a nepoctivých subjektů působících na realitním trhu.“ Nelze pochybovat, že mnohé realitní kanceláře a makléři k tomuto povědomí o realitní praxi skutečně svými praktikami samy přispívají. Není však možné stavět na roveň všechny realitní kanceláře. Zprostředkování prodeje nemovitostí je především potřeba chápat jako běžný vztah odběratele a dodavatele, tj. zájemce o službu a jejího poskytovatele. Jde tedy především o vztah partnerský, kde by pravidla měly dodržovat obě smluvní strany. Kolik realitních makléřů by potvrdilo tuto negativní zkušenost? „I přesto, že jsem prokazatelně našel zájemce o koupi ? řádně jsem splnil svůj závazek, klient mne obešel a kupní smlouvu s tímto zájemcem uzavřel mimo realitní kancelář,“ říká Michal Kresta, obchodní ředitel pro pobočkovou síť Realitní kanceláře STING. Obecné soudy v těchto situacích stojí spíše na straně klientů; makléř tak poskytl kvalitní služby zcela zdarma. Tento partnerský pohled však navrhovaná právní úprava vůbec neřeší.

 

Slabiny návrhu realitního zákona

Slabinu tohoto návrhu spatřujeme jednoznačně v oblasti úschovy a nakládání s peněžními prostředky klientů. Zákonodárce ve své důvodové zprávě popisuje, že úprava úschovy podobné notářské úschově je koncepčně složitá. A proto se rozhodl ponechat úschovy bez speciální zákonné úpravy. Co je ale úsilí překonat složitost proti spolehlivé ochraně klienta?

 

„Pokud s nemovitostmi obchodujete podle zákona o kolektivním investování a pod dohledem České národní banky, jako např. náš STING investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s., máte povinnost využít služeb depozitáře (subjektu majícího bankovní licenci). Všechny přijaté finanční prostředky jsou tak uloženy na účtu k tomu určenému a nakládání s nimi je pod dohledem banky. Banka provede u každé výplaty kupní ceny na základě revize podmínek sjednaných v kupní smlouvě druhou autorizaci. Odpadá tak riziko, že by realitní kancelář mohla disponovat s penězi od klientů dle svého vlastního uvážení. Měsíční poplatek za služby depozitáře je vzhledem k obratům únosný pro všechny realitní kanceláře. Spolehlivá ochrana peněžních prostředků klienta za tuto investici určitě stojí,“ říká Martin Zaremba, majitel Realitní a investiční skupiny STING.

 

Povinnost oddělit finanční prostředky klientů

Nic tedy nebrání zákonodárci stanovit povinnost pro realitní kanceláře mít finanční prostředky klientů (tj. kupní ceny, zálohy na kupní ceny deponované u realitní kanceláře) složené na speciálním účtu odděleně od peněz patřících realitní kanceláři. Současně pak stanovit omezení v nakládání s těmito prostředky pouze podle písemně uzavřené smlouvy. Takové opatření by zabránilo stávající praxi některých realitních kanceláří, které s penězi klientů nakládají jako s vlastními prostředky. Pokud by taková povinnost byla zákonem regulována a její plnění důsledně kontrolováno, znamenalo by to významné posílení jistoty na straně klientů realitních kanceláří. A v souvislosti s tím i posílení důvěryhodnosti celého realitního segmentu, což bylo jedním ze záměrů vládního návrhu zákona.