Profi Poradenství & Finance | 4.5.2016 | 


Vlastnictví bytu či domu je v Česku zvláštní sociální fenomén, asi i raritní na světě. Doslova se hovoří o „české vášni", protože jde částečně o poměrně iracionální trend.

Jen v několika tradičních zemích (např. Španělsku či Řecku) má vlastnické bydlení tak vysoký podíl jako u nás, tedy nad 70 %. U nás ještě v roce 2001 bylo v osobním vlastnictví jen necelých 12 % bytů a dnes již přesahují 0% podíl z forem bydlení. Můžeme uvažovat o naší zemědělské historii nebo o problematických zkušenostech z dob totality, o geneticky zakódovaném konzervatismu i dalších příčinách, ale…

 

Počítat neumíme

Nejde o problém nedostatku finanční gramotnosti, spíše o jakýsi souběh mentálních vzorců. Na jejím základě bývá matoucí úvaha: Přece nebudu vyhazovat peníze z okna – nájemné se mi nevrátí, raději peníze dávat „do svého". Je lepší něco mít než to nemít a nemovitost je jistota i dobrá investice. Tak zdůvodňuje většina Čechů pořízení vlastního bytu či domu.
Splátka hypotéky je ale jen část nákladů bydlení, na což mnozí zapomínají. Zejména ti, kteří za nájemné považují celé SIPO a jen část lidí vůbec ví, jakou část z poplatků činí vlastní nájemné.

Když se přesně před 20 lety objevil v Česku první hypoteční úvěr, neodvážila se jej banka ani hypotékou nazvat (zvolila „krycí" název Majordomus). Dnes je hypotéka častým tématem i mileniální (těsně postpubertální) mládeže v restauraci. Často si mladí oslnění nízkými sazbami ani neuvědomují, na jak dlouho by se museli „uvázat", navíc většinou nedosáhnou na vyšší úvěr ani bonitou. Skoro by se chtělo říci, že mama hotel bývá rozumnější řešení.

Krize nebyla, ale…

Hypoteční krize oběhla zeměkouli, ale dopadla různě. U nás jen mírným poklesem cen nemovitostí, ale možná zajímavý je vývoj nejstaršího nemovitostního fondu u nás ČS Reico, který si prošel 18% poklesem a od svého založení před téměř 10 lety teprve letos zvýšil svůj průměrný výnos 1 % p.a.
Další poučení lze najít na víc než stoleté historii amerického indexu Case-Shiller home price. Zkrátka nevěřte tomu, že cena či hodnota nemovitosti nekolísá.

Proč iracionální?

Vlastnictví domu či bytu si podle zjištění Sociologického ústavu Akademie věd ČR představuje jako ideál více než 80 % Čechů a tento trend sílí. Před 15 lety mělo tento ideál asi o 5 % lidí méně. Zároveň klesla obliba nájmů, z asi 15 % před 15 lety na 10 %. Podobné je to i s čísly Eurostatu, podle nichž se však přesun od nájmů k vlastnictví před třemi lety zastavil.
Podle sociologů tkví iracionalita Čechů, kteří si pořizují první bydlení v tom, že následují spíše sociální normu upřednostňující jednu formu bydlení před druhou. Upřednostňování vlastního bydlení však není samozřejmé. I když na východě Evropy je dominance vlastnictví ještě větší než v Česku, na západě je menší. V Německu je poměr vlastních bytů či domů k nájmům 52: 8. Ve Švýcarsku je dokonce víc nájemních bytů než těch vlastněných jejich obyvateli.

Pojetí majetku, jistot i vztahu k bydlení je komplexní a u nás tradičně nemáme ve zvyku stěhovat se za prací. Příklon k nájmům tak mají jen někteří mladí, pro něž je důležitá svoboda a možnost stěhování. Jsou však i racionální důvody, když příklonu k vlastnímu bydlení pomohla státní podpora po roce 199 : úvěry jsou daňově výhodné, byty se levně privatizovaly.
Sociologové navíc upozornili na další podporu vlastnictví, jíž je mezigenerační výpomoc. Mezi vlastníky či družstevníky bydlení ve věku 18 až let získala třetina bydlení darem. Přes polovinu těch, kteří bydlení koupili či postavili za tržní cenu, dostalo část peněz od rodičů, třetina od rodičů partnera. Jen čtvrtina lidí koupila bydlení za tržní cenu a na úvěr. Že je na Západě takové pomoci méně, vypovídají i data Eurostatu. V zemích, kde je nájemní bydlení populární, je u vlastnictví bytů často větší podíl na úvěr.

Budoucnost nejasná

Sazby hypotečních úvěrů už nemají příliš kam klesat, dokonce vinou regulace v zákoně o úvěru pro spotřebitele mohou mírně zdražit. Hypotéky nebyly nikdy dostupnější než teď. Měřeno indexem dostupnosti bydlení společnosti GOLEM FINANCE dnes domácnost v Česku vydá % svých příjmů na splátku hypotéky, zatímco v roce 2009 to bylo přes 50 %. Domácnostem se nevyplatí čekat a trefně před tím varuje Libor Ostatek: „Může se totiž stát, že si za půl roku koupíte stejnou nemovitost o tři sta tisíc dráž než dnes. A v takovém případě vám nepomůže, když budete mít úrok na hypotéce o desetinu nižší."

Hrozí protisměrné „nůžky"

Jedno souvisí s druhým: trend růstu cen je neúprosný a je hlavním faktorem generujícím rekordní poptávku po vlastním bydlení a hypotékách. Rekordy objemů poskytnutých hypoték z minulého roku mohou být letos bez problémů „poraženy" (pro banky je to v současnosti jediný efektivní obchodní segment). Domácnosti se navíc přestaly obávat nezaměstnanosti a příjmy jim rostou. Připočtěme k tomu českou vášeň a z vlastnictví bytu či domu tak máme obrovský trhák.
Jenže budoucnost nízkých sazeb není jistá ani jasná. Jakmile by jejich úroveň vzrostla o několik procent, najednou by se splátky hypoték mohly stát pro mnohé doslova smrtonosnými. Při současném ochlazení nebo dokonce poklesu cen nemovitostí by mohlo dokonce jít o velmi rychlou smrt.

***

Jak lidé získali svůj dům či byt

Nákup za tržní cenu nebo v dražbě: 35,5 %
Dar nebo dědictví: 30,4 %
Postavení domu/bytu: 17,8 %
Původně družstevní byt: 8,9 %
Privatizace či restituce: 6,1 %
Jiné: 1,3 %
Zdroj: SoÚ aV Čr

Čísla ze sčítání lidu

Vlastní bydlení
2001 1 793 338
2011 2 294 250 (+27,9 %)
Nájemní bydlení
2001 1 092 950
2011 920 405 (-15,8 %)
Zdroj: ČSÚ

Podíl nájemních bytů

Německo 47,4 %
Rakousko 42,7 %
Dánsko 37 %
Francie 35,7 %
Velká Británie 35,4 %
Nizozemsko 32,9 %
Švédsko 30,4 %
průměr EU 30 %
ČR 19,9 %
Zdroj: Sdružení nájemníků Čr, 2014

Podíl v realitních obchodech

Prodeje 71 %
Pronájmy 29 %
Zdroj: RK Sting